Офисному рынку хватит газа на 10 лет

Фото: cdn.fontanka.ru
За последние 8 лет «Газпром» превратился в главного «якорного арендатора» петербургских офисов. Однако к 2028 году рынок полностью исчерпает влияние этого фактора и девелоперам придется соскочить с газовой иглы. Илья Галахов/Интерпресс

К концу 2019-го в помещениях Лахта Центра закончится отделка и 6400 сотрудников газового монополиста займут свои места. Фактор «Газпрома» будет подогревать офисный рынок в ближайшие 10 лет, но рано или поздно девелоперам придется искать альтернативу таким арендаторам.

По данным экспертов Colliers International, офисный рынок города насчитывает 300 качественных бизнес-центров классов А и Б. Структуры «Газпрома» занимают 50 зданий или почти 500 тыс. м2 таких офисов. А к 2022 году, когда в эксплуатацию будут введены обе очереди «Лахта Центра», газовый монополист заселит 1 млн м2 на офисном рынке города.

Активнее всего газовые деньги притекали в Северную столицу в 2014 – 2016 годах , когда в город пришли такие структуры, как «Газпром нефть», «Газпром инвест», «Газпром межрегионгаз», Gazprom International, а также их дочерние подразделения и партнеры  В основном нефтегазовые арендаторы базируются в Московском районе, куда попадает и зона Пулково. На втором месте по популярности Центральный район, на третьем – Петроградская сторона. 

Крупнейшими сделками для петербургского рынка стали аренда бизнес-центров Trinity Place (наб. Адмирала Лазарева, 22, 36  800 м2) для «Газпром межрегионгаза», Renaissance Business Park (ул. Смолячкова, 6, 26 500 м2) для «Газпром переработки», Fort Tower (Московский пр., 139/1, 41 500 м2) , «Виктория Плаза» (пл. Победы, 2,  79  900 м2) и Pulkovo Sky (Внуковская ул., 2, 31  700 м2) для различных подразделений ПАО «Газпром». 

Однако, в последнее время темпы переезда газовых компаний в город замедлились. Так, если за весь 2015 год они взяли в аренду 96,7 тыс. м2, то в 2017 году уже 55,7 тыс. м2, а с начала 2018 года только 8,1 тыс. м2. По мнению экспертов рынка коммерческой недвижимости, происходит это не потому, что все подразделения и связанные с монополистом контрагенты, уже сделали свой выбор, а из-за того, что закончились подходящие офисы.

Маленькая башня

Так, специалисты консалтинговой компании NAI Becar, подсчитали, что свободными в Петербурге остаются не более 7,7% качественных офисных помещений . В Colliers говорят о вакансии в 6% и опасаются, что она будет стремиться к нулю, если на рынок не выйдут новые проекты. 

  «Ввод Лахта Центра погоды на офисном рынке не сделает, – считает генеральный директор петербургского офиса Colliers International Андрей Косарев. Полезная площадь «Лахта Центра» невелика – всего 129 тыс. м2 при общем метраже 150 тыс. квадратов, это характерно для архитектурных шедевров». Площадь второй очереди – прилегающего к башне МФК – 190 тыс. м2, но и этот объем, скорее всего, заполнят работники «Газпрома». 

В башне смогут разместиться 6400 сотрудников из расчета 20 м2 на человека, но на деле обитателей может оказаться еще меньше, так как в ней будет дислоцироваться множество топ-менеджеров, для которых предусмотрены кабинеты площадью 100-200 м2. С учетом переезда в Лахту тех подразделений «Газпрома», которые сейчас арендуют офисы в Петербурге, высвободится не более 100 тыс. м2.

На деле же рынок может не увидеть и этой сотни тысяч квадратов, если они будут востребованы компаниями из числа контрагентов и сателлитов газовой монополии, которые еще не успели переехать в Северную столицу. А такая вероятность весьма велика. Эксперты Colliers указывают на то, что «Газпром» и сам продолжит органически расширяться за счет новых направлений своего бизнеса – в частности,  монополист собирается активно работать над развитием собственных IT-подразделений.

В итоге качественные офисы останутся в дефиците и продолжат дорожать. Ставки, которые сейчас варьируют в пределах 1500-2500 рублей. за м2 в месяц в зависимости от класса, будут повышаться на 5-6% в год. Это плохая новость для простых арендаторов, но хорошая – для девелоперов офисной недвижимости, считают в Colliers. 

По оптимистичному прогнозу Андрея Косарева, все, кто инвестируют в строительство бизнес-центров класса А и Б и введут объекты в эксплуатацию к 2025 году, когда ставки аренды достигнут пика, смогут неплохо заработать – ведь вплоть до 2028 года в город продолжат прибывать компании, для которых важно находиться поближе к «Газпрому».

Разные горизонты планирования

Однако, управляющий директор крупнейшей в городе сети бизнес-центров класса А «Сенатор» Дмитрий Золин, указывает на то, что рано или поздно газовые деньги закончатся. В прошлом году компания ввела в эксплуатацию два новых БЦ, а в этом – ничего строить не планирует.  «Ставки аренды  уже третий год показывают 5-процентный рост, но доходность офисных проектов так и не вернулась к уровню 2008 года. При этом из-за разницы курсов выросла себестоимость строительства, подорожали  заемные средства. Даже под 12% годовых сегодня сложно найти проектное финансирование. Вот почему офисный девелопмент сегодня рискован», – поясняет Дмитрий Золин.

По его словам уровень арендных ставок, который сделал бы офисные проекты интересными для инвесторов, начинается от 3 тыс. рублей за кв м2. Но такие офисы не по карману большинству простых бизнесменов. Даже арендаторы из числа представителей IT-отрасли, которые занимают второе место по активности после нефтегазовых, предпочитают не переплачивать за аренду. «Если ставки резко возрастут, собственникам будет проще перевести центры разработки ПО в города с более демократичными ценами – например, в тот же Киев», – говорит Дмитрий Золин.

Вот и получается, что «Газпром» остается единственным арендатором, готовым платить девелоперам цену, приемлемую для окупаемости новых проектов. Но влияние этого фактора рынок полностью исчерпает к 2028 году, после чего ему понадобятся новые стимулы для развития. Генеральный директор EKE Group Андрей Хитров (построенный компанией бизнес-центр Pulkovo Sky полностью арендован «Газпромом») согласен с коллегой. «Конечно,  для любого девелопера «Газпром» – решение всех проблем, но в долгосрочной перспективе для рынка более важно, чтобы развивалась экономическая среда, основа которой малый и средний бизнес», – говорит Андрей Хитров. А число таких арендаторов стремительно сокращается, и нет никаких предпосылок к тому, что бы эта ситуация изменилась, добавляет Дмитрий Золин.

Анна Невская, «Фонтанка.ру»

 
По теме
 
 
 
Автор: procspb.ru Прокуроры Курортного района и специалисты Роспотребнадзора провели проверку соблюдения санитарно-эпидемиологического законодательства в деятельности ООО «Сестрорецкий рыбоперерабатывающий комбинат».
24.09.2018 Spbdnevnik.ru
Семь исторических зданий решили снести потому, что с одного якобы упало два кирпича Фото: Олег ЗОЛОТО - Комсомольская правда Памятники, которые покалечили ремонт или равнодушие. Многие пострадали непоправимо Анна ПОСЛЯНОВА ОПАСНЫЙ КВАРТАЛ 17 регулярный квартал.
24.09.2018 Комсомольская правда
В Манеже в понедельник, 24 сентября 2018 года, представят очередной том Генерального каталога коллекции музея-заповедника «Петергоф» — там собраны старые фотографии Петергофа с 1854 по 1917 годы.
24.09.2018 Мой район
Пожарные потушили пожар в "Газели" в Петербурге - Moika78.Ru Пожар на пересечении проспектов Луначарского и Художников. Фото: ДТП и ЧП | Санкт-Петербург Горящая грузовая "Газель" стояла на пересечении проспектов Художников и Луначарского.
24.09.2018 Moika78.Ru
В Петербурге открылась выставка, приуроченная к 55-летию со дня визита Фиделя Кастро в Советский Союз - Spbdnevnik.ru Автор: Петербургский дневник/Яна Григорьева 55 лет назад, в 1963 году, в режиме строгой секретности Советский Союз посетил выдающийся кубинский революционер Фидель Кастро.
24.09.2018 Spbdnevnik.ru
В Петербурге и Кудрово задержаны двое мужчин, которые находились в федеральном розыске за грабежи - Вневедомственная охрана 21 сентября нарядами групп задержания отдела вневедомственной охраны войск национальной гвардии по Калининскому району Санкт-Петербурга и Всеволожскому району Ленинградской области были задержаны двое мужчин,
24.09.2018 Вневедомственная охрана
Итоги работы по подготовке объектов к отопительному сезону 2018/2019 обсудили на заседании Коллегии администрации Фрунзенского района.
24.09.2018 Фрунзенский район
Пожар на пересечении проспектов Луначарского и Художников. Фото: ДТП и ЧП | Санкт-Петербург Горящая грузовая "Газель" стояла на пересечении проспектов Художников и Луначарского.
24.09.2018 Moika78.Ru