Почему администрации Полтавченко так нравится город-спутник Южный

Фото: www.online812.ru

Нынешнее руководство Смольного не слишком жалует застройщиков – отказывает согласовывать им документы, не соглашается вносить изменения в Генплан, не хочет строить за бюджетный счет школы и детские сады. Но так происходит не со всеми проектами.

                                К югу от Петербурга начата реализация самого крупного в петербургской истории проекта комплексного освоения территории - города-спутника Южный на 230 тысяч человек. Почему именно этот проект Захара Смушкина полюбила администрация Полтавченко – разбирался Online812.

Кому нужно объединение города и области

Вообще-то Южный -  начинание еще губернатора Матвиенко, но это одно из немногих ее начинаний, от которого не отказался губернатор Полтавченко. Недавно между правительством Петербурга и управляющей компанией «СТАРТ Девелопмент», реализующей проект, было подписано соглашение о строительстве Южного. Новый город-спутник должен быть возведен на стыке Пушкинского района Петербурга и Гатчинского района Ленобласти за 19 лет. Общее количество жителей – более 230 тысяч человек. Общая площадь – порядка 3500 гектаров.

В компании говорят, что речь идет не просто о строительстве жилья, а о комплексном освоении территории: то есть вместе с домами появятся парки, школы, магазины, спорткомплексы и т.д. - целый город.

УК «СТАРТ Девелопмент» подконтрольна олигарху Захару Смушкину (в списке Forbes занимает 151-е место). Говорят, Смушкин давно знаком с Владимиром Путиным, а Дмитрию Медведеву был начальником еще в то время, когда нынешний премьер  трудился в корпорации «Илим Палп Интерпрайз». При таких связях не слишком удивительно, что в Смольном с большим душевным подъемом взялись за проект Южного.

Чтобы возведение спутника стало законным, нужно переписать Генеральный план развития Петербурга, так как в действующем варианте Генплана Южный не значится. И это делается в самом срочном порядке. В августе 2012-го Георгий Полтавченко создал специальную комиссию по подготовке изменений в Генплан.  На ее первом заседании  проект «СТАРТ Девелопмента» был одобрен.  Теперь до конца 2012 года  законопроект по внесению изменений в Генплан должен быть разработан и представлен правительству. В ближайшее время  в Петербурге должны пройти и общественные слушания по проекту. Это, кстати, единственное изменение в Генплан, которое идет по отдельному и ускоренному графику.

До сих пор ничего столь масштабного и столь оригинального в России не строилось. Оригинальность проекта в том, что будущий город-спутник расположится одновременно в двух субъектах Федерации: одна часть (2012 га) - в Пушкинском районе Петербурга,  другая (1455 га) – в Гатчинском районе Ленобласти.  В итоге соседи по кварталу смогут оказаться жителями разных регионов страны.  Эту странную ситуацию в  «СТАРТ Девелопмент» никак не объясняют. 

- Областная часть проекта у нас вообще еще не проработана, - говорят там.

Но очевидно, что в таком случае потребуется менять границы города с областью, если к тому моменту субъекты не объединятся. И очевидно, что уже можно назвать потенциальных лоббистов такого объединения (премьер Медведев, кстати, только что заявил, что объединение Петербурга и Ленобласти более реалистичный проект, чем Москвы и Подмосковья).

Цивилизация в огородах

Сегодня на землях, купленных под Южный, расположены бывшие совхозные поля, лес с болотом, садоводства, поселок Кондакопшино и две железнодорожные станции. По словам пресс-секретаря УК «СТАРТ Девелопмент» Евгении Стрельцовой, развитие территории начнется со стороны Петербурга.

- Первое пятно под застройку, которое будет рассматриваться на общественных слушаниях, -  это 290 гектаров в Пушкинском районе. Там нет никаких построек.  Участок будет развиваться в ближайшие 9 лет. Дальше будем двигаться в сторону частично застроенных территорий, - объясняет Евгения Стрельцова.

По ее словам, жители поселка Кондакопшино «ждут не дождутся», когда к ним придет Южный, а вместе с ним и цивилизация.

-  Люди там частично живут без света и газа. А с Южным туда придет новая жизнь - объясняют в компании.

По замыслу девелопера, никто частные дома и огороды выкупать и сносить не будет - слишком хлопотно. Новый город построят вокруг них.  Согласно предварительному мастер-плану, самые высокие многоэтажки в Южном будут не выше 44 метров (высота 14-этажного дома). Как туда впишутся частные избушки и  картофельные делянки, представить сложно. Слишком нелепо.  Но в «СТАРТ Девелопмент» не видят в этом трудностей.

- Их дома будут просто интегрированы в Южный, - говорит Евгения Стрельцова.

Экологов тревожит судьба кондакопшинского лесного массива. Сейчас этот дикий  лес с морошковыми болотами занимает приличный кусок купленного «СТАРТ Девелопмент» участка. По словам экологов,  кондакопшинский лес  -  это зеленые легкие Петербурга, а болота – источник пополнения прудов в пушкинских исторических парках - Александровском, Екатерининском, Баболовском. Если этот оазис природы погубить, то юг Петербурга может задохнутся от смога, а знаменитые пруды в парках обмелеют.

Но и эти трудности застройщиков не пугают.

- Решение уже принято практически на всех уровнях, - говорят в «СТАРТ Девелопмент».

По оценкам самой компании, объем инвестиций составит 176 млрд рублей - в строительство петербургской части Южного и еще 162 миллиарда  - в строительство областной. При этом за счет бюджета Петербурга будут возведены 16 школ, 37 детсадов, 9 медучреждений, а также крупные дороги.  Что вообще-то идет вразрез с нынешней политикой Смольного, объявившего, что застройщики должны сами, за свой счет, возводить соцобъекты, а потом безвозмездно передавать их городу.

- В соглашении инвестор и город поделили обязательства по обеспечению Южного необходимой инфраструктурой. Город взял на себя обеспечение социальной инфраструктурой и крупными транспортными магистралями. А «СТАРТ Девелопмент» - обеспечение инженерной инфраструктурой и дорогами внутри районов, - сообщили Online812 в Комитете по инвестициям Петербурга.

Там к этому проекту относятся с особым вниманием. Он объявлен стратегическим.

В Ленобласти, на территории которой расположится почти половина Южного, отношение к проекту иное. В областном Комитете по строительству Online812 заявили, что за счет бюджета региона ничего в Южном строиться не будет.

- Там частные земли. Почему мы должны это делать за счет бюджета? Область к проекту никакого отношения не имеет, - сообщила пресс-секретарь Комитета по строительству Наталья Григорьева.

Петербург вступает в опыт Москвы

По мнению экспертов, появление столь крупного жилого массива «в отрыве» от Петербурга может привести к появлению на Пулковском и его продолжении - Киевском шоссе пробок, сравнимых с московскими.

- Любой рост численности населения вдоль Пулковского  и Киевского шоссе повлечет за собой транспортные проблемы. Несмотря на то что трассу недавно расширили, в часы пик там идет приличный поток и пробки есть по-прежнему.  Сегодня, помимо  Южного,  вдоль Пулковского шоссе уже заявлено несколько крупных девелоперских проектов. Их развивают ВТБ, «Моргал Инвестментс», «Санд»… Там планируется строительство  порядка пяти миллионов квадратных метров жилья, куда должны заселиться более 150 тысяч жителей. А теперь добавьте к ним еще примерно 200 тысяч человек из Южного… Транспортная ситуация в том районе через несколько лет будет очень сложная, - считает ведущий аналитик Setl City  Владимир Копылов.

По словам руководителя проектного направления Центра стратегических разработок «Северо-Запад» Артема Калошина, то, что происходит в Петербурге, – стандартный цикл развития агломерации, через который проходят все мегаполисы. Москва, например, этот этап уже прошла, а мы рискуем наступить на те же грабли, что и столица.

-  Появление городов-спутников - нормальный этап развития. В Москве многие люди, живущие в подобных городах, ежедневно приезжают на работу в столицу. Создается так называемая маятниковая миграция, одним из симптомов которой являются пробки на радиальных магистралях.  Но Москва уже давно перешла на такой этап развития, а Петербург только начинает  переход. Мы должны рассмотреть опыт Москвы и других  крупных агломерационных центров, чтобы те проблемы, которые они испытывают сейчас, предусмотреть и нивелировать в новом городе.  Определенный выход - это создание рабочих мест непосредственно внутри города-спутника, - говорит Артем Калошин.

- Без создания рабочих мест  в непосредственной близости к Южному проект будет иметь существенные проблемы с реализацией, - считает и аналитик Владимир Копылов.

В «СТАРТ Девелопмент» уверены, что сумеют не наступить на московские грабли.

- В Южном будет достаточно рабочих мест. К нему примыкает большая промышленная зона «Дони – Верево», площадью в 255 гектаров. Это  тоже наша земля. Уже есть потенциальные резиденты, с ними ведутся переговоры. Будем внедрять туда невредные предприятия: пищевой, фармацевтической, может быть, деревообрабатывающей промышленности. Уже начинает строиться  компания по выпуску соков, идут переговоры о создании большого логистического центра. Но большая часть рабочих мест в таких городах – до 70%  - дает сервис, - рассказывает представитель «СТАРТ Девелопмент» Евгения Стрельцова.

- Это общие слова, - не согласен с ней Владимрр Копылов. На практике из населения в 150 тысяч задействованы в сфере обслуживания лишь порядка 8 тысяч человек. В таком городе-спутнике, как правило, 65 - 70% населения составляют люди трудоспособного возраста. Способна ли эта промзона обеспечить работой их всех? - сомневаются эксперты.

По их мнению, значительная часть тех, кто купит в Южном квартиру, уже имеют работу в Петербурге. И не все согласятся ее сменить.

Южный – южанам?

Когда проект Южного только начинался, «СТАРТ Девелопмент» озвучивал среднюю стоимость жилья - 40 тысяч рублей за метр. Сегодня называется цена уже в 45 - 47 тысяч за квадрат. Возможно ли реализовать на рынке такое количества жилья по такой цене?  Кто будет жить в Южном?

Евгения Стрельцова из «СТАРТ Девелопмент» говорит, что дома в Южном ориентированы на самых разных покупателей.

- Потребность в жилье в Петербурге не убывает. Мы проводили исследования, которые показали, что к южному направлению интерес возрастает, - сказала она.

Но, по мнению некоторых аналитиков,  эта территория все же не сильно раскручена в глазах потребителей.

- Объективный минус - удаленность от обжитых кварталов Петербурга. К тому же реализовать такой объем за короткое время невозможно. Эти миллионы квадратных метров нужно строить лет 20 - 25. Девятнадцать лет на реализацию проекта –  очень оптимистичный срок, - считает Владимир Копылов.

- В Петербурге существует спрос на жилье в тех районах, которые нельзя отнести ни к центру, ни к условно старым спальным кварталам. По европейской тенденции сейчас увеличивается спрос на экологически чистое окружение и  у российских покупателей. Во многом благодаря этому начинают активно развиваться Кудрово, Всеволожск, Янино, Бугры. Объем строительства во Всеволожском районе, например, за последние годы вырос в несколько раз, - рассказывает эксперт Калошин.

Южный не станет элитным районом малоэтажной застройки. В «СТАРТ Девелопмент» признают, что дома в городе-спутнике будут разные: и комфорт-класса, и эконом. Покупатели элитного жилья вряд ли доставят кому-нибудь беспокойство, а вот к тем, кто будет заселять дешевые квартиры эксперты советуют присмотреться.

- Мигранты - важная проблема, с которой сталкиваются все крупные города мира. Нужно предусмотреть, чтобы ни в Ленинградской области, ни в Петербурге не получилось своеобразных этносоциальных гетто в городах-спутниках. Понятно, что будет трудовая миграция, в том числе и из стран СНГ. Мы видим, что в Ленобласти уровень безработицы близок к нулю – 0,7%. Это один из самых низких показателей в России, который свидетельствует о том, что трудовые ресурсы в Ленобласти максимально освоены. А учитывая, что спрос на рабочую силу есть, и только за счет внутренних ресурсов мы его удовлетворить не можем - будет развиваться рабочая миграция и будут рабочие мигранты. Сначала они трудятся на стройках, потом арендуют жилье, потом покупают. По такой схеме шло развитие городской экономики и сто лет назад, и пятьдесят. По всей видимости, какая-то часть жилья в Южном будет приобретаться мигрантами. Нам нужно просто найти эффективные инструменты контроля и адаптации приезжающих специалистов,  - говорит Артем Калошин.

Владимир Копылов считает, что часть Южного также могут заполнить переселенцы из муниципального жилья Петербурга: расселяемых коммуналок из центра, домов, идущих под реновацию, очередники и пр.

- То есть речь идет об искусственном наполнении Южного за счет приобретения там недвижимости государственными структурами, в том числе городскими. Поскольку слишком большой объем квартир не реализовать одновременно  на нераскрученном месте. Поэтому, вероятно, ищутся варианты крупного  якорного оптового покупателя. Так было, например, с проектом «Славянка». Когда сначала придумывается некая концепция, а потом происходит отрезвление, понимание, что  в этом объеме проект с обычным подходом по продажам крайне сложен, а может быть, и невозможен вообще. В частности, в Славянке таким оптовым покупателем стало Министерство обороны. Что-то подобное ждет и Южный. Скорее всего, оптовый покупатель будет достаточно большую, если не львиную долю составлять в этом проекте. Думаю, что застройщики это предполагают. Когда, условно «за недорого», достается большой куш земли, хочется с ней по максимуму что-либо сделать. Соответственно, придумываются варианты ее использования. Ну придумали, что будет жилье. Дальше – поскольку объект крупный  - нужно заручиться поддержкой города по экономии хотя бы части затрат на социальной инфраструктуре. Затем нужно подумать о том, чтобы город стал бы и главным покупателем этих квартир, - объясняет Владимир Копылов

- Так или иначе, было заявлено, что проект курируется на федеральном уровне.  Его поддержал действующий президент. То, что появились такая поддержка, говорит о том, что проекту и дальше, скорее всего, будет оказываться значительное внимание со стороны госструктур, - уверен Артем Калошин.

Мария ГОРДЯКОВА

Деньги

По словам представителей «СТАРТ Девелопмент», объем инвестиций со стороны города должен составить 30 миллиардов в течение 15 лет. Городские власти будут финансировать строительство, в частности, социальной инфраструктуры. Вообще говоря, это - как раз тот случай, когда платить за нее должны сами строители (см. стр. 8): земля куплена не у города, а у третьих лиц, к тому же бывшая совхозная, проект планировки еще не утвержден.

В Смольном свою избирательность, переходящую в щедрость, оправдывают тем, что город Южный признан стратегическим проектом на федеральном и городском уровне. А раз такое дело, и 30 миллиардов не жалко.

Финансирование предполагается и из федерального бюджета. Депутат Госдумы Оксана Дмитриева рассказала Online812, что в федеральный бюджет пытались внести поправку о выделении денег - 1 миллиард в 2014 году и 1,7 миллиарда в 2015-м. При этом фигурировало письмо Георгия Полтавченко Дмитрию Медведеву, в котором он просил обеспечить федеральное финансирование и говорил, что Петербург берет на себя социальную инфраструктуру и автодороги, а инвестор - инженерию. По словам Дмитриевой, она добилась отклонения поправки на заседании думского Комитета по бюджету и налогам, при этом против финансирования выступали и представители Минфина.

Впрочем, источники утверждают, что на Южный могут быть выделены суммы по другим статьям бюджета и в гораздо большем объеме.

А. М.

 
По теме
JPG Файл - ГУ МВД СПб и Ленинградской области Уважаемые участники саммита! Дамы и господа! Рад снова приветствовать вас на саммите руководителей полицейских служб государств-членов ООН.
21.06.2018
 
Сильный ветер и грозу обещают Петербургу - Мой район Ведомство опубликовало предупреждение для жителей и гостей региона. Фото: pixabay.com Главное управление МЧС по Санкт-Петербургу предупреждает жителей и гостей города о непогоде.
21.06.2018
 
День памяти и скорби! - СПбГПМУ День памяти и скорби! 22 июня - день памяти и скорби. 77 лет назад началась Великая Отечественная война.
21.06.2018
Это по-нашему. По-бразильски - Фонтанка Чем ближе матч Бразилия — Коста-Рика, тем основательнее центр Петербурга пропитывается атмосферой карнавала.
21.06.2018
 
 
Депутаты Законодательного Собрания в первом чтении поддержали внесение изменений в Закон Санкт-Петербурга « О дополнительных гарантиях права граждан Российской Федерации на обращение в органы государственной власти Санкт
21.06.2018
Фото с матча Россия - Египет. Фото: Александр ГЛУЗ - Комсомольская правда Единственный год в ворота Игоря Акинфеева забили с пенальти [фото, видео] Давид ГЕНКИН Как и бывает в дни важных футбольных матчей, болельщики стали собираться возле стадиона задолго до стартового свистка арбитра.
20.06.2018
Через 4 месяца после того, как Борис Шкляр оказался в больнице с переломами на лице, полученными в результате драки с таксистом, в Сертолово состоялось первое судебное заседание по делу.
20.06.2018 Мой район
Пострадавшую госпитализировали в больницу в тяжелом состоянии. Фото: pixabay.com На юго-западе Петербурге скандал между двумя возлюбленными чуть не закончился смертью женщины.
21.06.2018 Мой район
RI2_5683 - Мой район В варшавской галерее Захента выставкой «Будущее будет другим» представлена Польша Второй республики (1918−1939).
21.06.2018 Мой район
«Петербург» в Театре на Васильевском | Фото: ulma93/Pixabay - Санкт-Петербургские ведомости Фото: ulma93/Pixabay На премьеру спектакля «Петербург» в Театре на Васильевском приехала автор пьесы драматург Юлия Тупикина.
21.06.2018 Санкт-Петербургские ведомости
Репродукция Дмитрия Прохорова Место для строительства музейно-выставочного комплекса «Оборона и блокада Ленинграда» (МВК) выбрано окончательно - это Смольная набережная.
21.06.2018 Санкт-Петербургские ведомости
Это по-нашему. По-бразильски - Фонтанка Чем ближе матч Бразилия — Коста-Рика, тем основательнее центр Петербурга пропитывается атмосферой карнавала.
21.06.2018 Фонтанка
ЧМ-2018: экономика футбола | Фото: allabadanina/Pixabay - Санкт-Петербургские ведомости Фото: allabadanina/Pixabay Продолжающийся чемпионат мира по футболу прибавляет позитива и петербургским отельерам, не стесняющимся «ковать» прибыль на волне высокого спроса.
21.06.2018 Санкт-Петербургские ведомости
Фото: Александр Демьянчук/ТАСС Сборная России на домашнем чемпионате мира досрочно вышла в плей-офф - впервые в своей истории.
21.06.2018 Санкт-Петербургские ведомости
Если раньше сборную России по футболу никто всерьез не воспринимал и она была проходной командой, то сегодня ситуация изменилась.
21.06.2018 Мой район
Фото: Михаил Почуев/ТАСС После исторического матча с Египтом игроки из сборной России не выходили к прессе почти час.
21.06.2018 Санкт-Петербургские ведомости
JPG Файл - ГУ МВД СПб и Ленинградской области Уважаемые участники саммита! Дамы и господа! Рад снова приветствовать вас на саммите руководителей полицейских служб государств-членов ООН.
21.06.2018 ГУ МВД СПб и Ленинградской области
Всех, кто забудет предупредить о псе за забором, будут штрафовать Елена МИХИНА Петербургский ЗакСа на заседании 20 июня во втором чтении утвердил законопроект о табличках, извещающих о собаках на частных территориях.
20.06.2018 Комсомольская правда